六月中旬，美国的资本市场依然低迷，上市融资的前景无法乐观，于是很多公司推迟或取消上市，但有两家REITs竟逆势而上，在纽交所挂牌上市，并获得投资者追捧。它们宣称没有信用风险！因为它们或者把物业租给政府，或者是投资政府担保的物业贷款产品。
第一家叫“政府物业收益性信托”（Government Properties Income Trust，简称GOV)，专门为政府建造写字楼，然后长期租赁给政府。其拥有的29栋办公楼中，25栋租给联邦政府，剩下的租给州政府。
正由于它的物业长期租给政府，因此它在业绩陈述报告中强调其经营风险“极低”，平均年收益率为9%。
另一个好消息是，奥巴马所代表的民主党推崇“大政府，大机构”概念，因此本届政府对写字楼的需求将庞大而稳定。而GOV恰好有35%的写字楼位于华盛顿。
在中国，政府机构通常自行兴建并拥有办公楼。但在美国，各级政府的物业都是租赁的。在以往的专栏中，我们提到，美国监狱也采用开发商建造、投资人拥有、政府租赁的模式（详情参考本刊2008年2月号）。这都是美国特色。
由于政府租赁比商业租赁稳定很多，而且政府倒闭的情况也不多见。因此这是一个很好的投资，现金流也稳定。在金融危机的背景下，能提供稳定现金回报的项目少之又少。难怪其一上市便被投资人追捧。
第二家做的事情同样和政府有关。它叫CYS投资（Cypress Sharpridge Investments, Inc. ），是一家房贷信托（mortgage REITs）。
这种信托往往是由银行发起，将“房贷”集合起来做成REITs。这样，一方面可以收益免税；另一方面，贷款人的如约还贷，还可以成为良好的收益。
但关键是“如约还贷”。大家知道，次贷危机导致很多人无法如约还贷。这类房贷信托受到很大冲击。
为什么“CYS投资”可以避免危机、挺身上市？
原来它专门投资获得政府担保的贷款产品或机构，如众所周知的“房利美”和“房地美”。
由于贷款产品是由政府担保的，所以它在上市推广时十分自信地宣称：没有信用风险（The company has no credit risk），而且不仅没受危机影响，收益率还很高。
金融危机发生时，REITs 由于稳定的收益，在美国它被描述成“绕过危机的明星”，比如我们曾介绍过的公寓REITs和储物室REITs（请参考本刊2008年12月号）。
在一次和朋友的聊天中，有人提及，鉴于商业物业收益的不确定性，其实在中国最具操作性的REITs项目，很有可能是政府的廉租房开发。
其模式可以这样：由发展商投资开发并持有，政府担保一定的收益率，并给租户相应的补贴。这一举三得的事，与上面两个REITs是不是有异曲同工之妙？
作者为JW Stone商业连锁不动产基金创始合伙人
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