喜达屋的REIT，5月组建、6月提交上市申请、8月上市，仅仅三个月的时间就完成从无到有，并创造了2009年最大的IPO，这简直就是一个奇迹。值得注意的是，它不是购买自己旗下物业，而是购买从银行剥离的破产物业！这一轮跑马圈地，不仅所付代价之低在以往不可想象，而且回报也能获得政府担保。这真是REITs的黄金时代！
全球高端连锁酒店喜达屋，我们都很熟悉。今年8月，它的母公司“喜达屋资本集团”将成立仅三个月的REIT—“喜达屋不动产”（Starwood Property）推出上市，融资额超过8亿美元，一举成为2009年在纽交所上市融资的最大公司。
这是继万豪酒店REIT后，又一酒店类REITs大鳄。
而值得注意的是，喜达屋的REIT和万豪酒店REIT不同，并不是购买旗下的物业（其实它酒店旗下的大部分物业，早已卖给了万豪的REIT，万豪REIT也因此成为全世界最大的酒店REITs）。
喜达屋的REIT今年5月刚刚组建，但其目标，是购买由政府为优化银行资产而从银行剥离出的破产物业的抵押贷款合同！
而据政府为此而成立的基金计划（Public-Private Investment Program）估计，这部分资产的总量，将会达到1万亿美元之巨。
这些价格低廉而且由政府担保回报的资产，将是喜达屋REIT的重要收入来源。
笔者前一期曾介绍两家刚刚上市的REITs， 一家是为政府提供写字楼，另一家也是购买政府担保的房产合同。这种以政府担保所拉动的投资，在目前金融危机的情况下，成为一种极受欢迎的品种。
同时，各类REITs巨头也非常活跃，像最大的购物广场REIT—西蒙置业（Simon Property）从今年3月到8月，总共释放3500万股权融到180亿美元，并以极为低廉的价格，大举收购很多破产的商业物业。
这类似新一轮的跑马占地，其付出的代价之低，在以往是不可想象的。难怪近一期《福布斯》杂志发出赞叹：“REITs将会从低价收购破产物业中，获得巨大的收益与茁壮发展。”
这一轮危机，给REITs带来的收益或规模化扩张的机遇，无论是在近期还是未来，都是千载难逢的。
喜达屋REIT从5月组建，6月即提交上市申请，到8月上市，仅仅三个月的时间就完成从无到有，并创造2009年最大的IPO，本身就是一个奇迹。
在此次金融危机中，众多与地产相关的银行、信贷机构等等相继破产、倒闭。也有很多本来即将上市的公司，鉴于资本市场的悲观气氛而放弃了上市的计划。
而REITs反而接二连三地上市，并不断创下融资的奇迹，看来在今年初市场最悲观的时候，《福布斯》杂志所预言的“REITs 将绕过危机”是相当有远见的。
《福布斯》统计了1989年到2009年20年间REITs的平均收益，并与标准普尔500进行比较。如果以1989年7月31日作为基数100，可以看出REITs的收益率远在标准普尔500之上，2007年和2008年甚至会超过一倍半以上。由此可见，REITs的商业模式具备强大的抗风险能力。
笔者从金融危机一开始，便不断在《创富志》上为REITs的表现唱着“赞歌”。事实证明，虽然危机使得不动产的价值迅速缩水，但只要租金的收益没有太大波动，REITs的收益率就会保持稳定。
在金融机构，房产公司纷纷宣布破产、收缩的时刻，而REITs却接二连三的IPO，并大肆收购廉价物业。待经济回暖时，这些廉价的物业便会价值连城，难怪华尔街将REITs比喻为“创造亿万富翁的行业”。
国内的REITs迟迟不见实际动作，除了政策原因外，国内物业由于现成资产价值和租金严重倒挂，使得出租的收益率太低，也导致无法组合成符合REITs投资人要求的投资收益率的“资产包”。
这样，即使REITs闸门打开，由于国内缺乏优良的资产，投资人也没有热情投入。
但是，这里也有解决方案。
笔者与国内一位相当知名的投资基金的创始人在聊及REITs的问题时，他认为，房地产投资在中国会是一个很容易上规模的产业，关键是要在土地谈判阶段就开始介入。如果买现成的物业，回报率无论如何都上不去。
其实，这未尝不是一种中国模式的变通与机会。看似在中国很遥远的REITs，有了变通，或许就有了转机。■
作者为JW Stone商业连锁不动产基金创始合伙人
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