联众“城仙居”：用农民的地建房租给城里人
联众集团在农民的宅基上新建房子，所有权仍归农民，首层给农民住，剩余物业的使用权出租给城市人。 40 平米左右的独立空间， 30 年的使用权，租金在 7 万元左右。
乡村美丽的田园风光、清新的空气和恬淡闲适的生活氛围，城里人很是向往，这使乡村休闲游越来越盛行。但乡村基础设施开发不足，长期居住很不方便。
而联众集团的“城仙居”休闲度假村，正迎合了这种需求。它在上海、杭州附近选取风景宜人、交通便利的农村，在农民的宅基地上建房，然后租给城市人。
地产开发前期要投入较多资金，但宅基地上建的房子没有产权，向银行贷款比较困难，所以联众目前的融资主要是风投的股权投资，重要股东有赛伯乐、杭州泰邦，以及杭州市政府设立的杭州上城区创业投资有限公司，政府资金的介入更奠定了其信用保证。
开发度假村时，联众先跟村委会签订协议，由其对整个村庄进行重新规划，有意愿的农户提供宅基地，公司则为其修建四到五层的小楼。对于每个项目，公司还会完善医疗、超市、娱乐等设施，以方便租户的生活和增加物业价值。
新楼房的首层作为补偿归农民使用，剩余楼层 30 年的使用权则归联众所有（之后归农户所有），并对外出租。由于《土地管理法》规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设，因此宅基地的所有权仍归农户，联众只不过通过其管理运作，实现了宅基地的更大价值。这也避免了法律冲突。
为满足不同消费者的需求，联众设计了多种户型，有标准间、套房、 LOFT 等，也有定制的小木屋、小型别墅等。由于节省了土地成本，因而房屋租金并不高， 40 平米的房间租 30 年，大约 7 万元。
联众的主要收入来自房屋租金，主要成本则是房屋和公共设施建设成本。 2010 年收入 4000 多万元，毛利率为 50% 左右，处于房地产开发和销售行业的平均水平。
而农户代公司进行公寓的日常管理和接待租户，每月能领取 500 元工资，还可在公司规范管理下经营农家乐。同时，农副产品的销路也大大扩展，蔬菜和山货价格比运到城里卖得还高。这都增强了农户的合作意愿。
除了自建，公司还收购、合作、租赁其他乡村度假资源，构建公寓网络。通过给会员办卡，让会员在自己家里住腻了时，可与城仙居旗下其他会员交换居住。
公司规划未来所建物业的 70 — 80% 用于一次性出租 30 年使用权，而剩下的则由公司自持，用于建设乡村旅馆，满足消费者短暂性的乡村度假需求和交换需求。
由于无法获得土地产权，不利于公司向银行贷款，及三十年后的发展，因此公司设想，在已有项目当地争取获得更多的产权化物业，以稳固已开拓的市场。
联众集团于 2005 年开始搞“城仙居”，进行连锁经营，目前拥有 12 家乡村度假村。 ■
专栏作者家格日勒图点评：这门生意是典型的多赢：农民不但换了新房，还有其他收入，地产商可以获得较低成本的房间出租运营，租房者可以较低的价格入住乡村田园。但由于地产商贷款难，因此这门生意的一次性投入和现金流周期不匹配，造成其融资需求不断膨胀，单纯靠创投的资金投入，并不能满足实际需求。
对联众而言，解决融资问题是长治久安之道。随着我国农村城镇化建设的加快和高铁网络的辐射，乡村田园的出租生意的需求会增大，同时乡村地产的价格会有可预见的较大增幅。这都会提升联众的整体估值。
左侧两图分别为联众集团的小木屋和酒店式公寓。
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